Lease, dated April 15, 2015, by and between OpSens Inc. and 1405 PTQM S.E.C., for property located at 750, Boulevard du Technologique, Quebec

ENTRE:     1405 PTQM (SEC), société dument constituée, ayant son siège au 1135 Grande Allée Ouest, bureau 210, Québec (Québec) G1S 1E7, représentée aux présentes par monsieur Marc Simard, représentant dument autorise tel qu'il le déclare;

ET :        OPSENS INC., une société constituée en vertu des lois du Canada, ayant une place d'affaire au 2014, rue Cyrille-Duquet, bur. 125, dans la ville de Québec, province de Québec, agissant aux présentes par l'entremise de monsieur Louis Laflamme, Président, dument autorise tel qu'il le déclare;

Le Bailleur communiquera en début de chaque année le montant des frais qu'il a estime pour l'année.

•les salaires, gages et coûts relies aux avantages sociaux, aux assurances centre le chômage et les accidents de travail et aux· régimes de retraite de toute nature, des employés du Bailleur affectes a l'exploitation, a l'entretien, a la réparation, a la

surveillance, a la supervision et à la gestion de l'immeuble (équivalent à 5% des revenus de l'Édifice):

•le cout de tous les biens et services fournis, employés ou utilises dans l'exploitation, l'entretien, ta réparation, la surveillance, la supervision et la gestion de l’immeuble ;

•la valeur locative raisonnable, au cours de chaque exercice financier de l'espace occupe par !es employés du Bailleur charges de l'administration, de la supervision ou

de la gestion de l'immeuble ainsi que pour taus les services administratifs du Bailleur de même que de tout espace requis ou utilises dans l'immeuble pour fins de sécurité, bien-être, santé, protection ou autres· services semblables, pour le bénéfice de l'Immeuble et de ses usagers en général ;

•les couts relatifs au maintien d'un service de sécurité et d'ordre public;

•les frais de vérification, comptabilité et gestion encourus relativement a l'exploitation. de l'immeuble;

•les couts relies a l'aménagement, a l’entretien et a la réparation de l'immeuble, y compris le nettoyage des fenêtres et des murs extérieurs, l'enlèvement de la neige, la cueillette des ordures, l'entretien paysager, le jardinage, le repavage, la prévention et la détection du feu, de même qu'aux contrats avec des entrepreneurs indépendants ;

•le cout de toutes les réparations a l'immeuble (excluant les réparations majeures et les réparations de nature structurale), ainsi que le cout d'entretien de tout équipement, appareil, machinerie ou autres biens de l'immeuble (excluant la réparation ou le remplacement d’éléments majeurs du système de base de l'Édifice ou toute réparation ou remplacement rendu nécessaire en raison d'une mauvaise conception, d'un vice cache ou d'un vice de construction ayant trait à l’immeuble;

•le cout de toute modification et amélioration a l'immeuble, y compris à la machinerie et a l'équipement qui s'y trouvent lorsque, de l’avis du Bailleur, telles dépenses pourraient réduire les frais d'exploitation ou seraient de nature à améliorer le bien-être, ou la sécurité du Locataire ou autres occupants de l'immeuble ou si ces équipements, modifications, matériels ou améliorations sont exigés par la loi ;

•le capital total de l'amortissement, calcule selon la méthode de l'amortissement linéaire et base sur la durée de vie utile des immobilisations, sur le cout de tous équipements, appareils, machinerie et autres biens requis pour l'exploitation, l'entretien, la réparation, la surveillance, la supervision, l'administration, la rénovation ou l'amélioration de l'immeuble, qui ont une durée de vie utile plus longue qu’un exercice financier, de l'avis du Bailleur, et dont le cout n'a pas été entièrement inclus dans les Frais d'exploitation de l’exercice financier de· leur acquisition, avec intérêt au taux préférentiel de l'institution financière du Bailleur sur la portion non dépréciée ou non amortie du cout de tels biens;

•le cout de toutes les primes des polices d'assurance pouvant être souscrites par le Bailleur relativement à l'immeuble, conformément à des pratiques d'assurance prudentes ou selon les exigences des créanciers du. Bailleur ;

9.2Taxes foncières (municipales et scolaires) (ci--avant et ci-après désignée la « Taxes ») : désigne tolites les taxes ou surtaxes foncières, municipales ou scolaires ou taus les impôts, contributions, cotisations, répartitions et/ou charges imposées par toute autorité fiscale en rapport avec l'immeuble, mais excluant spécifiquement ;

Le Locataire sera responsable, s'il y a lieu, de toute taxe ou autres charges qui' pourraient être imposées par toute autorité compétente relativement à sa consommation d'eau. Cette charge sera incluse dans les frais communs.

Le Locataire paiera directement le cout pour l’électricité consommée dans les Lieux Loues, à Hydro-Québec ou à toute entreprise lui succédant. Il est convenu que le Bailleur fournira et installera, a ses frais si ce n'est déjà fait, un compteur électrique sépare lequel mesurera la quantité d'électricité consommée dans les Lieux Loues.

II n'y aura en aucun cas dédoublement des couts et des dépenses inclus dans rétablissement des Loyers Additionnels. Seules les dépenses effectivement encourues par le Bailleur, pendant la Durée de Location, contribueront au calcul des Loyers Additionnels, déduction faite de leur recouvrement

Le Locataire aura le droit de questionner le Bailleur relativement aux Frais d'Exploitation et aux Taxes si le compte de Taxes n'avait pas été précédemment transmis. Le Bailleur convient de répondre promptement aux questions du Locataire, si le Locataire considéré que les Frais d'Exploitation ou les Taxes n'ont pas été calculés selon les principes comptables généralement reconnus ou conformément aux dispositions du Bail. Le Locataire devra cependant, nonobstant tel droit de questionner, payer sur demande tout montant devenant du et exigible.

Si, suite aux réponses du Bailleur, le Locataire n'est pas encore satisfait de la facturation des Frais d'Exploitation et des Taxes, le Locataire pourra demander aux vérificateurs indépendants du Bailleur, aux frais du Locataire, de préparer un rapport détaillé et certifié justifiant la conformité de la facturation des Frais d'Exploitation et des Taxes du Locataire, en vertu du Bail.

En autant que le Locataire ait la jouissance paisible des Lieux Loues, pendant la durée du présent contrat, le Locataire devra souffrir toutes les réparations et améliorations grosses ou petites que le Bailleur désirera faire, incluant, de façon non limitative, les travaux de réparations, remplacement, modifications et améliorations des machinés, équipements et/ ou fournitures de l'immeuble, sans indemnité ni dommage à payer au Locataire de ce fait. Le Bailleur, dans l’exercice de ses droits, devra s'assurer de nuire le moins possible aux activités du Locataire.

Le Locataire convient de ne jamais consommer plus d'électricité que ne le permet une utilisation sure des circuits se trouvant dans les Lieux loues ou les desservant. Dans l’éventualité où, selon !'opinion du Bailleur, la consommation électrique du Locataire causerait une surcharge des circuits électriques, le Locataire devra réduire son utilisation desdits circuits de façon à éviter une telle surcharge ou a défaut, il devra permettre au Bailleur d’effectuer les modifications nécessaires afin d'assurer une utilisation sore des circuits et payer le cout desdites modifications au Bailleur.

Le Locataire reconnait que le présent bail n'oblige en aucun cas le Bailleur a founir au Locataire l'électricité, le chauffage, la climatisation ou autre service dent ce demier pourrait avoir besoin en raison de l'utilisation dans les Lieux loues d'équipements spéciaux.

Le Locataire n'occasionnera ni ne tolèrera quoi que ce soit de nuisible dans les Lieux loues ou leurs environs ni ne conservera aucune chose nuisible dans les Lieux loues ou leurs environs et maintiendra les Lieux loues libres de débris, de déchets, d'ordures de toutes sortes, de rongeurs, de vermines et de quoi que ce soit de nature dangereuse, nocive ou déplaisante ou susceptible de créer un risque d'incendie ou de vibrations, une chaleur ou des odeurs inusuelles ou désagréables ou des bruits excessifs ou n'importe quoi qui pourrait porter atteinte à la jouissance de l'immeuble et ses équipements par les clients et les autres Locataires de l'immeuble.

•veiller à ce qu'aucun dommage ne soit cause au système de chauffage, aux conduites d'eau, de gaz et d'électricité, aux toilettes, éviers et autres accessoires se trouvant sur les Lieux loues;

Le Locataire devra permettre l'accès des Lieux loues au Bailleur ou a ses employés en tout temps en cas de nécessité aux fins d'en constater la condition, vérifier le système de chauffage ou de climatisation, ou pour toutes autres fins. Toutefois, le Bailleur devra faire parvenir un avis (verbal ou écrit) avant de faire une visite, sauf exception pour un cas d'urgence.

Le Locataire devra respecter les règles et exigences de l‘organisation consultative des assureurs du Canada ou de toute autre organisation lui succédant, ainsi que les exigences de toutes compagnies d'assurances ayant émis les polices d'assurances en vigueur couvrant l'immeuble, quelle qu'en· soit la nature, y compris les polices d'assurances contre la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle.

Advenant le cas où le taux des primes de toute police d'assurances couvrant l'immeuble serait majoré en raison d'une infraction au présent bail par le Locataire, ou d'un changement dans les modalités d'exploitation du commerce du Locataire, le Bailleur pourra, en sus de tous ses autres recours, payer le montant de cette majoration, et ce montant deviendra immédiatement du et payable par le Locataire et recouvrable a titre de loyer additionnel.

Le Locataire devra également maintenir en vigueur, pendant toute la durée du présent bail, a ses propres dépens, une assurance contre la responsabilité civile a couverture étendue avec le Bailleur nomme comme assure additionnel pour un montant d'au moins deux million de dollars (2 000 000,00$) et avec des polices en forme satisfaisante en tout temps au Bailleur et auprès d'assureurs acceptables au Bailleur et le montant d'assurance tous risques couvrant les réclamations en cas de décès, de blessures corporelles aux personnes et de dommages matériels dans les Lieux loues couvrant les meubles, équipements, améliorations provenant d'u commerce exploite par le Locataire, dans l'immeuble ou de l'utilisation ou l'occupation des Lieux loues. Une copie de toute police d'assurances, des que contractée, sera immédiatement livrée au Bailleur. Toute police ainsi contractée doit nommer le Bailleur comme assure additionnel.

L’assurance responsabilité civile a couverture étendue contiendra une clause de responsabilité réciproque. Le cout ou les primes pour toutes et chacune de telles polices d'assurances sera paye par le Locataire. Le Locataire obtiendra de la part de ses assureurs a telles polices d'assurances, des engagements de notifier le Bailleur par écrit, au moins trente (30) jours avant toute annulation des polices d'assurances.

Le Locataire devra remettre au Bailleur des certificats attestant la souscription de telles polices d'assurances, émis par la firme de courtiers du Locataire, et ce dès leur souscription, laquelle devra avoir été réalisée avant l'entrée en vigueur du présent bail. A défaut par le Locataire d'obtenir ou de maintenir en vigueur telles assurances, le Bailleur aura le droit d'y procéder et d'effectuer le paiement des primes à cet effet et dans tel cas, le Locataire s'engage à payer au Bailleur le montant ainsi paye comme prime, lequel montant sera exigible à titre de· loyer additionnel, payable le premier (1er) jour du mois suivant la date de paiement effectue par le Bailleur.

Pendant toute la durée du présent bail, le Locataire devra assurer et maintenir en vigueur des assurances contre les risques d'incendie, avec couverture étendue et tous les autres risques et hasards, notamment une assurance centre les dégâts occasionnes par l'eau, le vol et le vandalisme, pour le plein montant de la valeur de remplacement de taus les objets se trouvant dans ou sur les Lieux loues et plus spécialement, mais sans limiter la généralité de ce qui· précède, l'ameublement, les agencèrent, les améliorations locatives et la marchandise ainsi que les glaces au vitres y compris les portes vitrées.

Les recommandations faites par le Bailleur au Locataire, par suite d'inspection des assureurs ou de leurs représentants, devront être suivies et le. Locataire devra en défrayer le coût si des installations spéciales et spécifiques sent requises.

Le Locataire s'engage à ne rendre en aucun cas le propriétaire responsable en cas de vol et/au vandalisme commis dans les Lieux loues, sauf en cas de grossière négligence de la part du Bailleur.

13.2Priorité ou hypothèque

Il est bien convenu que tout travail effectue ou demande d'être exécuté par le Locataire le sera en son nom et que le Locataire n'est pas le mandataire du Bailleur. Le Locataire veillera à tenir le droit de propriété du Bailleur dans l'immeuble, incluant le terrain, franc et exempt de toute priorité, hypothèque ou créance prioritaire, pouvant résulter de tels travaux et dédommagera et tiendra le Bailleur indemne centre toute réclamation, toute perte, tous frais légaux ou autres et toute demande se rapportant à de tels travaux.

Le Locataire convient de ne pas permettre, faire au causer quoi que ce soit dans les Lieux loues qui puisse provoquer la publicité au l'inscription d'une priorité ou hypothèque, selon le cas, ou créance prioritaire, droit, charge ou affectation quelconque contre les Lieux loues ou l'immeuble.

Le Locataire obtiendra tous les permis ou licences nécessaires pour la conduite de ses affaires et l'occupation des Lieux loues et le Bailleur ne fait aucune représentation et ne donne aucune garantie quant aux règlements de zonage ou aux permis et licences qui pourraient être requis par les autorités compétentes pour les fins d'exploitation de l'entreprise du Locataire. Au cas où le Locataire ferait défaut d'obtenir tout permis ou licence requis, il demeure lie et tenu à l'exécution de ses obligations en vertu du présent bail.

Le Locataire s'engage à ne pas utiliser, dans le cadre de ses activités, de matières dangereuses et, le cas échéant, il s'engage à prendre les mesures appropriées, conformes aux lois applicables, relativement à l'utilisation de celles-ci.

Le Locataire s'engage à ce que rémission, le transport, le dépôt, le déversement, le rejet au la disposition par le Locataire de toute matière dangereuse ou déchet (incluant eaux et huiles usées) dans le sol, l'atmosphère, l'eau ou au-dessus de l'eau, se fassent en conformité avec toutes les lois applicables. Le cas échéant, 'il s'engage à obtenir toutes les autorisations requises à cet égard des autorités compétentes et, lorsque requises, a produire les déclarations nécessaires auprès des autorités concernées.

Ce bail est fait en outre aux conditions suivantes que le Bailleur promet et s'oblige d'exécuter, soit de:

Le Bailleur garantit au Locataire qu'il aura la jouissance paisible et tranquille des Lieux Loues sans interruption ou trouble de jouissance de la part du Bailleur ou de ses représentants.

Le Bailleur s'engage à faire tout ce qui est raisonnablement dans les limites de son pouvoir, incluant prendre les mesures légales qui s'imposent pour faire cesser tout trouble de jouissance cause par un locataire de l'Édifice et empêcher tout locataire de l'Édifice d'endommager les Lieux Loues.

Taus les murs requis pour séparer les Lieux Loues de tout autre espace, seront construits par et aux frais du Bailleur en répondant aux standards de l'Édifice quant à l'isolation et à l'insonorisation.

Le Bailleur s'engage a souscrire les assurances couvrant sa responsabilité civile, la perte de ses revenus locatifs, les chaudières et les machines ainsi que l'incendie de l'immeuble.

Dans le cas où l'un ou l'autre de l’immeuble abritant les Lieux loues au les Lieux loues, ou les deux seraient détruits et/ou endommagés par un sinistre de quelque nature que ce soit, alors :

•si le Bailleur est d'avis que les dommages ou la destruction sont tels que les Lieux loues sont devenus totalement inutilisables ou qu'il est impossible ou dangereux de les utiliser et si, dans l'un au l'autre cas, le Bailleur est également d'avis que les dommages ne peuvent pas être répares avec diligence raisonnable dans tes quatre-vingt-dix (90) jours suivant le sinistre (avis qui devra être donne par écrit au Locataire dans les trente (30) jours suivant le sinistre), l'une ou l'autre partie pourra, dans les cinq (5) jours suivant la signification de cet avis, résilier le bail en transmettant un avis écrit à cet effet

•à l'autre partie, et alors le bail prendra fin le jour du sinistre et le layer sera alors calcule et intégralement paye jusqu'au jour du sinistre; au cas ou ni le Bailleur ni le Locataire ne résiliaient le bail, le loyer sera alors suspendu du jour du sinistre jusqu'au jour ou les dommages auront été réparés de manière à permettre l'usage des Lieux loues par le Locataire;

•si les dommages sent tels que les Lieux loues sent totalement inutilisables ou s'il est impossible ou dangereux de les utiliser, mais que, dans l'un ou l'autre cas, le Bailleur est d'avis que les dommages peuvent être réparés avec diligence raisonnable dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant le sinistre (avis qui devra être donne par écrit au Locataire dans les trente (30) jours suivant le sinistre), le loyer sera suspendu du jour du sinistre jusqu'au jour ou les dommages auront été répares de manière à permettre l'usage des Lieux loues par le Locataire;

•si le Bailleur est d'avis que les dommages peuvent être réparés, tel que mentionne ci haut, dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant le sinistre et que la nature des dommages permet, selon le Bailleur, une utilisation partielle des Lieux Ioués aux fins pour lesquelles ils avaient été loues, le loyer sera, jusqu'à ce que ces dommage aient été réparés, réduit en proportion de la superficie des Lieux loues rendue inutilisable par rapport à la superficie totale des Lieux loues.

•Indépendamment du fait que les Lieux loues soient ou non endommages ou détruits et indépendamment du fait qu'ils soient utilisables ou non, dans le cas ou une partie substantielle de l'immeuble est endommagée ou détruite, par quelque cause que ce soit, et si le Bailleur est raisonnablement d'avis que cette partie substantielle de l'immeuble ne peut être reconstruite ou remise en état dans les quatre-vingt-dix (90) jours du sinistre (avis qui devra être donne par écrit au Locataire dans les trente (30) jours suivant le sinistre), le Bailleur pourra, dans les cinq (5) jour suivant la signification de l'avis précité, résilier le bail par un avis écrit au Locataire à cet effet, et alors le bail prendra fin le jour du sinistre et le loyer sera alors calcule et intégralement paye jusqu'au jour du sinistre.

Sauf dans le cas de faute intentionnelle u faute lourde du Bailleur ou de ses employés, le Bailleur ne sera en aucune façon responsable de quelque type de blessure que ce soit, pouvant entrainer ou non la mort, subie par le Locataire, ses représentants et ses employés, par ses bénéficiaires ou par toute autre personne qui peut se trouver sur les Lieux Ioués, ni pour toute perte ou dommage ou avarie, de quelque nature que ce soit, aux biens du Locataire, de ses bénéficiaires, de ses clients, de ses employés ou de toute autre personne, pendant que ces biens se trouvent sur les Lieux loues. Et plus particulièrement, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, le Bailleur ne sera responsable d'aucun dommage aux dits biens cause par le vent, la vapeur, l'eau, la pluie ou la neige, qui pourraient s'introduire dans les Lieux loues, ni pour aucun dommage cause par les tuyaux d'eau, de gicleur ou de drainage, fa plomberie en général ni le système électrique, ni pour une défectuosité de la climatisation ou du chauffage, ni pour aucun dommage cause par quoi que ce soit qu'un autre Locataire aurait pu faire ou omettre de faire.

Le Locataire sera responsable de tous dommages causés aux Lieux Ioués, aux autres locaux de l'immeuble, ainsi qu'à ce dernier, si ces dommages résultent de l'installation d'équipement ou de travaux effectués par le Locataire, ses représentants, ses employés, ses bénéficiaires ou par toute autre personne à qui le Locataire aura permis l'accès aux Lieux loues.

•Sans restreindre d'aucune façon la portée de l'esprit de toutes est chacune des dispositions du bail, le Locataire sera réputé en défaut, entre autres, dans les cas suivants:

◦s'il fait défaut d'effectuer a échéance le paiement de toute somme payable en vertu du bail, le Locataire étant en demeure par le seul écoulement du temps;

◦si de façon générale, il ne respecte pas l'une quelconque des autres obligations qui lui incombent aux termes du bail et qu'il ne remédie pas à tel défaut à l'expiration d'un délai de dix (10) jours ouvrables suivant la signification au la notification d'une mise en·demeure à cet effet;

◦s'il se prévaut des dispositions de toute loi relative à l'insolvabilité afin d'effectuer une proposition a ses créanciers dans le cadre d'une restructuration de ses affaires et qu'à compter de cette date, il ne paie pas d’avance dès qu'il s'est prévalu de toute telle loi (et, par la suite, a tous les trente (30) jours une provision monétaire couvrant le loyer payable pour une période d'un (1) mois;

◦s'il est déclaré failli par un tribunal compètent au s'il précède a une cession générale de ses biens au profit de ses créanciers;

◦si un séquestre est nommé pour administrer tout au partie de ses biens ou si un tiers agissant aux termes d'une hypothèque mobilière prend possession de ses biens et si ce séquestre ou tiers ne cesse pas complètement toute telle activité dans les trente

◦(30) jours de leur commencement ;

◦si une saisie est effectuée centre une partie substantielle des biens du Locataire par un tiers et que le Locataire n'en obtient pas mainlevée ou n'entreprend pas les démarchés appropriées afin d'en obtenir mainlevée dans les cinq (5) jours ouvrables de la date à laquelle elle a été effectuée.

Dans tous ces cas, le Locataire sera considéré en défaut en autant qu'il ait reçu un préavis écrit du Bailleur à cet effet et qu'il n'ait pas remédié a la situation dans les quinze (15) jours ouvrables suivant cet avis. Si, en raison de sa nature, il ne peut être remédié au défaut allègue avant l'expiration du délai de quinze (15) jours ci-avant prévu, le locataire bénéficiera d'un délai additionnel raisonnable eu égard a la nature dudit défaut en autant qu'il entame les démarches nécessaires pour remédier au défaut avant l'expiration des quinze (15) jours ouvrables suivant la réception de l'avis de défaut et qu'il les poursuive avec diligence.

Si ‘le locataire ne remédie pas au défaut, le Bailleur pourra, a son gré et sans nécessité d'établir qu'un tel défaut lui cause un préjudice, donner au Locataire un avis écrit de résiliation du bail, auquel cas le bail expirera dix (10) jours suivant la transmission d'un tel avis au Locataire (ou a toute autre époque postérieure déterminée par le Bailleur dans l'avis) aussi irrévocablement que si cette époque était la date de fin du terme, sans nécessité de poursuite judiciaire quelconque; s'il est ainsi mit fin au bail, le Locataire devra quitter les Lieux loues et les remettre au Bailleur ou, s'il n'en avait pas encore pris possession, il n'aura plus aucun droit de le faire.

Dans tous les cas mentionnés aux paragraphes précédents, le Locataire devra payer au Bailleur tout loyer exigible jusqu’à la date d'expiration du bail. Le Locataire devra également payer, en un seul versement, notamment afin de couvrir les couts, de relocation des Lieux loues, un montant égal au loyer pour une période de trois (3) mois ou, si la portion du terme du bail restant ‘à courir à la date à laquelle le bail expirera est inférieure a trois (3) mois, au loyer total pour cette portion du terme.

L'exercice par le Bailleur de taus droits a lui confères par le bail ou par la loi n'aura pas pour effet de l'empêcher d'exercer tous autres droits qu'il pourrait avoir aux termes des présentes ou de la loi.

Le Locataire devra permettre que les Lieux loues soient visites à des heures raisonnables durant les trois (3) mois qui précèderont la fin du présent bail, par ceux qui désireront les louer à l’expiration de ce bail par ceux qui désireraient en faire

!'acquisition et laisser à leur place les affiches apposées par le Bailleur aux fins de location ou de vente. Toutefois, le Bailleur devra faire parvenir un avis (verbal ou écrit) avant de faire une telle visite.

19.3Il est entendu entre les parties que le Locataire devra rembourser le montant ainsi finance par le Bailleur, majore par un taux d'intérêt de six pour cent et soixante-quinze centime (6,75 %), a titre de loyer additionnel, par versement mensuel et égaux effectue le premier (1er) jour de chaque mois et de la même manière que le loyer de base. La période d'amortissement eu égard au remboursement débutera à la date ou le Bailleur effectuera le paiement du montant requis par le Locataire et se terminera à la date d'échéance du terme du bail soit le 30 septembre 2025.

21.1Le Locataire aura le droit d'apporter des modifications et des aménagements additionnels dans les Lieux Loues a ses propres frais sans frais d'administration du Bailleur. Les travaux d'aménagement des Lieux, Loues seront effectués par le Locataire à ses frais (les « Travaux d’Aménagement »).

DOLLARS (20 000,00 $) et le Bailleur aura CINQ (5) jours ouvrables, à compter de la date de soumission des plans et devis pour aviser de Locataire s'il les approuve ou non, à défaut de quoi lesdits plans et devis seront réputes acceptés par le Bailleur.

Le Locataire devra soumettre au Bailleur le nom de l'entrepreneur mandate pour effectuer les Travaux d'Aménagement, pour approbation par le Bailleur, laquelle approbation ne pourra être retenue sans motif raisonnable. De plus, l'entrepreneur devra également respecter en tout temps les règlements et directives établis de temps à autre par le Bailleur relativement à ces améliorations et/ou modifications. Cet entrepreneur ne devra pas causer de problèmes de relation de travail dans l'Édifice. Ledit entrepreneur devra également être couvert par la Commission des accidents au travail et être en règle avec celle-ci.

l'Édifice situe dans les Lieux Loues, afin que le Bailleur puisse, a ses frais, remédier audit vice.

Le Locataire ne pourra publier intégralement le présent bail sans le consentement écrit du Bailleur. Cependant, pour fins d'inscription des droits résultant du bail, le Locataire pourra présenter, au bureau de la publicité de la circonscription foncière dans le ressort duquel est situé l'immeuble, un avis suivant l'article 2999.1 du code Civil du Québec. Tel avis décrira les parties, les Lieux loues et le terme du bail. Taus les frais à cet égard engendrés par le Locataire seront assumes par ce dernier.

Les droits du Bailleur en vertu du bail peuvent être hypothèques, cèdes, grevés ou transfères en faveur d'un acheteur ou d'un créancier hypothécaire, en cas de vente ou de défaut du Bailleur quant à toute hypothèque et au cas où l'acheteur ou le créancier hypothécaire, selon le cas, prend légalement possession de l'immeuble. et des Lieux loues, le Locataire s'engage à reconnaitre les droits d'un tel acheteur ou d'un tel créancier hypothécaire et à continuer à respecter les termes du bail.

Tous les droits du Locataire en vertu des présentes seront assujettis et subordonnes aux droits de tout créancier détenant une hypothèque ou autre charge réelle sur la propriété et le Locataire devra reconnaitre tout tel créancier hypothécaire comme bailleur en vertu des présentes. Toute telle subordination ne pourra toutefois avoir pour effet d'entraver le droit du Locataire de jouir des Lieux loues conformément aux dispositions du présent bail.

Le Locataire et le Bailleur déclarent que le seul courtier immobilier implique dans la location des Lieux Loues par le Locataire est Bender & associes. Tous les frais de courtage en résultant seront entièrement payes par le Bailleur.

31.1Des la signature par les parties du Bail, le Locataire aura un droit de première offre pour louer toute expansion à l’Édifice ou construction additionnelle sur le Terrain que le Bailleur pourrait construire (l'« Espace Additionnel ») Le droit de première offre confère au Locataire continuera d'avoir plein effet quant à tout Espace Additionnel indépendamment du fait que le Locataire ait pu a quelconque moment refuser de l’exercer. L’Espace Additionnel sera loué pour une durée minimale de 10 ans.

ses renouvellements. Des la conclusion de la transaction, le Bail sera amende de façon à inclure l'Espace Additionnel de même que les termes et conditions s'y rapportant La Durée de Location pour l'Espace Additionnel sera sujette au droit de renouvellement du Locataire selon les mêmes conditions que celles affectant les Lieux Loues.

Pour plus de certitude, le loyer annuel de base pour l'expansion pour la première année du terme de l'expansion, tel que défini ci-après, serait calcule sur la base de la formule suivante:

Loyer annuel de base (le.«loyer annuel de base pour l'Expansion») = Cout total du projet multiplie par le taux d'intérêt annuel.

38.1Ce Bail est conditionnel à ce que le Bailleur acquiert l'immeuble dans les délais établis à l'offre d'achat signe par le Bailleur (ci-jointe a l’annexe « B » ci-après appelée « Offre d'Achat ») déposée le pour l'immeuble et à ce que le Bailleur se porte acquéreur le ou avant le 30 juin 2015 ;

Il est convenu entre les parties que tout le mobilier inclus dans l'Offre d'Achat sera choisi et identifie par le Locataire en collaboration avec le Bailleur. Dès la signature inconditionnelle des présentes le mobilier choisi par le Locataire sera réputer lui appartenir.